Kenya vs Portugal : où investir dans l'immobilier en 2026 ?

Le Portugal séduit les Suisses depuis des années : climat agréable, sécurité, fiscalité avantageuse et prix encore abordables comparés à la Suisse. Mais le marché portugais a connu une forte hausse des prix ces dernières années, réduisant les rendements. Le Kenya, lui, offre des prix 4 à 8 fois inférieurs et des rendements deux fois plus élevés. Analyse détaillée.

1. Vue d'ensemble : Kenya vs Portugal

2. Prix de l'immobilier

Le Portugal a connu une flambée des prix immobiliers depuis 2015, portée par les investisseurs étrangers, les Golden Visas et le tourisme. En 2026, les prix dans les zones attractives (Algarve, Lisbonne, Porto) sont proches des niveaux français ou espagnols.

Portugal

• Algarve : villa 3 pièces avec piscine à partir de CHF 350 000, terrain constructible rare et cher
• Lisbonne : appartement 2 pièces à partir de CHF 300 000, villa en banlieue CHF 500 000+
• Centre/Nord : prix plus abordables mais rendements plus faibles
• Tendance : hausse continue de 5-8 % par an depuis 10 ans, ralentissement attendu

Kenya

• Nanyuki/Mont Kenya : terrain 500 m² CHF 3 500 - 15 000, villa CHF 80 000 - 150 000
• Diani Beach : terrain CHF 10 000 - 35 000, villa avec piscine CHF 70 000 - 170 000
• Naivasha : terrain CHF 5 000 - 20 000, villa CHF 60 000 - 120 000
• Tendance : hausse de 8-12 % par an, marché en pleine croissance avec un fort potentiel

3. Fiscalité et avantages

Portugal

• Régime RNH (Résident Non Habituel) : très avantageux (10 % d'impôt sur les revenus de source portugaise), mais réformé en 2024 avec des conditions plus strictes
• IMI (impôt foncier) : 0,3-0,8 % de la valeur cadastrale
• IMT (transfer tax) : 0-8 % selon le prix, à l'achat
• Plus-value : 50 % imposable si résident, 28 % si non-résident
• Convention fiscale avec la Suisse : oui, bien établie

Kenya

• Impôt sur revenus locatifs : 10 % pour les résidents, 30 % pour les non-résidents
• Impôt foncier : 0,1-0,3 % de la valeur du terrain (beaucoup moins qu'au Portugal)
• Plus-value : 5 % pour les terrains détenus moins de 5 ans, 0 % après 5 ans
• Droits de succession : 0 % (abolis au Kenya depuis 1982)
• Convention fiscale avec la Suisse : oui, évite la double imposition

4. Rendements locatifs

C'est sur les rendements que l'écart est le plus frappant :

Portugal

• Location longue durée : rendement brut de 3-5 % selon les régions
• Location saisonnière (Airbnb) : 5-8 % dans les zones touristiques (Algarve, Lisbonne)
• Problème : la réglementation Airbnb se durcit au Portugal (restrictions dans les zones tendues)
• Prix d'achat élevé : le rendement net est souvent inférieur à 3 % après charges et impôts

Kenya

• Location longue durée : rendement brut de 8-10 % dans les régions prisées
• Location saisonnière (Airbnb) : 10-18 % selon la région (Diani : 12-18 %, Nanyuki : 10-14 %)
• Avantage : prix d'achat faible = rendement élevé, même avec des loyers modestes en valeur absolue
• Rentabilité nette : 8-12 % après frais de gestion et impôts (contre 2-4 % au Portugal)

5. Qualité de vie et sécurité

Portugal

• Qualité de vie : excellente, infrastructures de premier monde, gastronomie, culture
• Sécurité : l'un des pays les plus sûrs d'Europe, faible criminalité
• Santé : système public et privé de qualité, accessible aux résidents
• Communauté suisse : très importante (plus de 30 000 Suisses et Franco-Suisses)

Kenya

• Qualité de vie : excellente dans les domaines sécurisés et les zones résidentielles
• Sécurité : bonne dans les gated communities, vigilance nécessaire en ville
• Santé : cliniques privées de bon niveau à Nairobi et Nanyuki, évacuation sanitaire recommandée
• Communauté francophone : environ 30 000 personnes, dynamique à Nairobi et Nanyuki

Le Portugal remporte la palme de la sécurité et des infrastructures. Mais le Kenya offre une expérience de vie plus exotique et authentique, avec une nature exceptionnelle et un coût de la vie beaucoup plus bas.

6. Droits de propriété

• Portugal : freehold total pour les étrangers, procédure notariale simple, pas de restriction sur le nombre de biens
• Kenya : leasehold 99 ans renouvelable ou freehold via société kenyane, procédure sécurisée via le Land Registry

Les deux pays offrent une sécurité juridique satisfaisante. Le Portugal est plus simple (freehold direct), mais le Kenya permet une flexibilité équivalente via la création d'une société.

7. Climat et accessibilité

Portugal

• Climat : méditerranéen, 300 jours de soleil par an dans le sud, hivers doux, étés chauds
• Accessibilité : 2h30 de vol depuis Genève ou Zurich, vols quotidiens, prix compétitifs
• Fuseau horaire : même fuseau que la Suisse (pas de décalage)

Kenya

• Climat : tropical tempéré par l'altitude (Nanyuki : 15-25 °C toute l'année, Diani : 26-33 °C)
• Accessibilité : 8h de vol direct depuis Zurich, plusieurs vols par semaine
• Fuseau horaire : +2h par rapport à la Suisse (été), +1h (hiver)

Le Portugal est évidemment plus proche et plus accessible. Mais 8h de vol pour le Kenya reste très raisonnable comparé à l'Asie ou l'Amérique.

8. Verdict : quel pays pour quel profil ?

Choisissez le Portugal si :

• Vous voulez une résidence à moins de 3 heures de la Suisse
• La proximité culturelle et linguistique est importante pour vous
• Vous avez un budget d'au moins CHF 250 000 pour un bien décent
• Vous recherchez une sécurité absolue et des infrastructures européennes
• Vous voulez un freehold total sans contrainte administrative

Choisissez le Kenya si :

• Vous cherchez le meilleur rapport qualité-prix (3-5x moins cher que le Portugal)
• Vous voulez des rendements locatifs élevés (8-14 % contre 3-5 %)
• Vous êtes attiré par l'aventure, la nature et les grands espaces
• Vous avez un budget modeste (CHF 20 000 - 150 000)
• Vous voulez investir dans un marché à fort potentiel de croissance
• La fiscalité successorale avantageuse vous intéresse (0 % au Kenya)