La question fiscale est souvent la première préoccupation des investisseurs suisses souhaitant acquérir un bien immobilier au Kenya. Bonne nouvelle : le cadre fiscal est favorable, la convention de double imposition évite les écueils, et avec une bonne structure, vous pouvez optimiser votre situation. Voici tout ce qu'il faut savoir.
1. Fiscalité immobilière : les bases
Avant d'entrer dans le détail, voici les principes fondamentaux de la fiscalité immobilière au Kenya pour un résident suisse :
- Le Kenya taxe les biens situés sur son territoire : c'est le principe de la territorialité. Un terrain au Kenya est imposable au Kenya
- La Suisse taxe ses résidents sur leur revenu et patrimoine mondiaux : vous devez déclarer vos biens à l'étranger à l'administration fiscale suisse
- La convention de double imposition évite de payer deux fois : l'impôt payé au Kenya est imputable sur l'impôt suisse
- La fiscalité kenyane est légère : pas d'impôt sur la fortune, pas d'ISF, pas de droits de succession
📈 À retenir
La fiscalité immobilière au Kenya est nettement plus avantageuse qu'en Suisse ou en France. Un investisseur suisse paie généralement moins d'impôts sur un bien au Kenya que sur un bien équivalent en Suisse.
2. Convention de double imposition Suisse-Kenya
La Suisse et le Kenya ont signé une convention de double imposition (CDI) qui détermine quel pays a le droit de taxer quels revenus et quels biens. Cette convention suit le modèle OCDE.
Principes clés de la CDI
- Les biens immobiliers : ils sont imposables dans le pays où ils sont situés (le Kenya). La Suisse exonère ces biens de l'impôt sur la fortune, mais ils sont pris en compte pour le calcul du taux d'imposition (réserve de progression)
- Les revenus locatifs : imposables au Kenya. Ils sont exonérés en Suisse mais entrent dans le calcul du taux
- Les plus-values immobilières : imposables au Kenya. Exonérées en Suisse si vous n'êtes pas considéré comme un professionnel de l'immobilier
- Les dividendes d'une société kenyane : imposables au Kenya avec un taux maximum de 15 % selon la CDI
🛠 Imputation ou exonération ?
La Suisse applique la méthode de l'exonération avec réserve de progression pour les biens immobiliers situés au Kenya. Concrètement, vous ne payez pas d'impôt suisse sur ces biens, mais ils augmentent le taux appliqué à vos autres revenus. L'impact est généralement faible.
Comment éviter la double imposition concrètement
- Vous déclarez votre terrain/maison au Kenya dans votre déclaration suisse (rubrique "biens à l'étranger")
- L'administration suisse applique l'exonération : le bien n'est pas imposable en Suisse (seul le taux est impacté)
- Pour les revenus locatifs : vous déclarez les loyers perçus au Kenya, et vous indiquez l'impôt payé au Kenya
- L'impôt kenyan est imputé sur l'impôt suisse dû (aucune double imposition)
3. Imposition des revenus locatifs
Si vous louez votre bien au Kenya, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt au Kenya. Voici comment cela fonctionne :
Au Kenya
- Les loyers perçus sont imposables au titre de la rental income tax
- Taux d'imposition : 10 % sur le revenu locatif brut (régime simplifié) ou 30 % sur le bénéfice net (régime réel)
- Seuil d'imposition : les revenus locatifs annuels inférieurs à KSh 288 000 (~CHF 2 000) sont exonérés
- Déclarations à faire via l'iTax (portail en ligne du Kenya Revenue Authority)
- La withholding tax de 30 % sur les loyers versés à un non-résident s'applique si le bien est géré directement
En Suisse
- Les revenus locatifs sont exonérés mais entrent dans la réserve de progression
- Vous devez les déclarer dans votre déclaration fiscale suisse
- Les frais de gestion, d'entretien et d'assurance sont déductibles
| Type de revenu | Taxé au Kenya | Taxé en Suisse | Double imposition |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | Oui (10-30 %) | Non (exonération) | Évitée (CDI) |
| Plus-value (revente) | Oui (5 % si < 5 ans) | Non | Évitée (CDI) |
| Dividende société kenyane | Oui (15 % max) | Oui (crédit d'impôt) | Évitée (imputation) |
4. Impôt sur la plus-value foncière
Le Kenya applique un Capital Gains Tax (CGT) sur la vente de biens immobiliers. Voici les règles en vigueur en 2026 :
- Taux : 5 % du prix de vente (et non de la plus-value, ce qui est très avantageux)
- Délai de détention : si vous vendez le bien moins de 5 ans après l'achat, le CGT s'applique
- Exonération : si vous avez détenu le bien plus de 5 ans, la plus-value est totalement exonérée d'impôt au Kenya
- Résidence principale : exonérée de CGT
Concrètement, si vous conservez votre terrain plus de 5 ans, vous ne paierez aucun impôt sur la plus-value, ni au Kenya ni en Suisse. C'est un avantage considérable par rapport à la Suisse où la plus-value immobilière est imposée (entre 12 et 36 % selon le canton).
💰 Exemple chiffré
Vous achetez un terrain KSh 1 000 000 en 2026. Vous le revendez KSh 2 000 000 en 2032 (plus de 5 ans). Impôt sur la plus-value dû au Kenya : 0 KSh. Impôt dû en Suisse : 0 CHF (exonération). Plus-value nette : 100 %.
5. Impôt foncier au Kenya (land rates)
L'impôt foncier au Kenya, appelé land rates, est très modeste :
- Taux : environ 0,1 à 0,3 % de la valeur du terrain par an
- Perçu par : le comté (county) où se situe le bien
- Exemple : pour un terrain valant KSh 1 000 000, l'impôt annuel est d'environ KSh 1 000 à 3 000 (CHF 7 à 20)
- Démarches : paiement en ligne via le portail du comté ou au guichet unique
À titre de comparaison, l'impôt foncier en Suisse (taxe foncière / impôt immobilier complémentaire) varie de 0,1 à 0,3 % par an dans la plupart des cantons, mais s'applique à des valeurs de biens 20 à 50 fois supérieures.
6. Déclaration en Suisse
En tant que résident suisse, vous devez déclarer votre bien immobilier au Kenya dans votre déclaration fiscale. Voici comment procéder :
Étape 1 : Déclaration du patrimoine
Le terrain ou la maison doit être déclaré dans la rubrique "Immeubles à l'étranger". L'administration demande généralement :
- La valeur d'acquisition (en CHF)
- L'adresse et la description du bien
- La valeur locative (si vous l'occupez)
- L'impôt foncier payé au Kenya
Étape 2 : Déclaration des revenus
Les revenus locatifs éventuels sont à déclarer dans la rubrique "Revenus de biens immobiliers à l'étranger". Vous devez joindre :
- Un justificatif des loyers perçus
- Un justificatif de l'impôt payé au Kenya (certificat KRA)
- Les frais de gestion, d'entretien et d'assurance
Étape 3 : Conversion en francs suisses
Tous les montants doivent être convertis en CHF. Utilisez le taux de change moyen annuel publié par l'AFC (Administration fédérale des contributions).
🛠 Faire appel à un fiscaliste
Nous vous recommandons de confier votre déclaration à un expert-comptable ou un fiduciaire spécialisé dans les biens à l'étranger à Genève ou Lausanne. Mount Kenya LiGo Investment peut vous mettre en relation avec des partenaires de confiance.
7. Fiscalité successorale
C'est l'un des avantages les plus méconnus de l'investissement immobilier au Kenya : le Kenya ne prélève pas de droits de succession. Cela signifie que vos héritiers peuvent recevoir votre bien kenyan sans payer d'impôt au Kenya.
Cependant, si vos héritiers sont résidents suisses, le bien sera pris en compte dans le calcul des droits de succession suisses (selon le canton et le lien de parenté). Dans le canton de Genève par exemple, les droits de succession entre conjoints sont nuls, mais entre parents et enfants, ils varient de 4 à 15 % selon les tranches.
Pour optimiser la transmission, il est possible de mettre en place :
- Une donation entre vifs (pas de droits au Kenya)
- Une société kenyane détenant le bien (transmission de parts sociales)
- Un trust (à étudier avec un avocat spécialisé)
Pour approfondir ce sujet, lisez notre article Succession et transmission de patrimoine au Kenya pour les étrangers.
8. Stratégies d'optimisation fiscale
Voici quelques stratégies légales pour optimiser votre fiscalité :
Achat via une société kenyane
Constituer une société kenyane pour détenir votre terrain peut présenter des avantages :
- Déduction des frais de gestion, d'entretien et d'amortissement
- Transmission facilitée (cession de parts plutôt que de terrain)
- Protection du patrimoine personnel
- Imposition des bénéfices au taux de l'impôt sur les sociétés (30 %)
Détention en leasehold (99 ans)
Pour les investisseurs individuels, le leasehold de 99 ans est la solution la plus simple et la plus fiscalement efficace. Pas de création de société, pas de comptabilité, déclaration individuelle.
Gestion locative via une agence
En confiant la gestion à une agence kenyane, les frais de gestion (8-10 % des loyers) sont déductibles des revenus locatifs au Kenya et en Suisse.
Détention longue (plus de 5 ans)
La stratégie la plus simple : conservez votre bien plus de 5 ans pour bénéficier de l'exonération totale de la plus-value au Kenya.
⚠ Avertissement
Les informations fournies dans cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation est unique. Nous vous recommandons de consulter un fiscaliste spécialisé avant d'investir.
Pour en savoir plus sur le cadre légal de l'achat, lisez notre article Acheter un terrain au Kenya depuis la Suisse : guide complet 2026.
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